Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części zdarza się w praktyce bardzo często. Planujesz przekształcić mieszkanie w biuro? Otworzyć przedszkole w domu jednorodzinnym? Przekształcić kawiarnię w klub muzyczny albo ośrodek zdrowia w hotel? Ten wpis może okazać się dla Ciebie przydatny!

Regulacja.

Wpis skupia się na przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane (aktualny tekst ustawy: http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19940890414).

Podstawowe pojęcia.

Zacznę od wyjaśnienia podstawowych terminów, bez zrozumienia których dalsza analiza będzie bardzo utrudniona.
Obiekt budowlany to budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Szczególnie interesować będzie nas zazwyczaj budynek. Zgodnie z ustawą, budynek to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadający fundamenty i dach.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części to w szczególności – podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki:
#bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy,
#zdrowotne,
#higieniczno-sanitarne,
#ochrony środowiska
#czy też wreszcie – wielkość lub układ obciążeń.

Proszę zwrócić uwagę na termin „w szczególności”. Oznacza to, że mogą w praktyce zaistnieć inne niż wskazane przypadki, które będą kwalifikowane jako zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Przypadki te będą oczywiście mniej typowe, przez co rzadziej spotykane.

Przykład.
Zmiana obiektu budowlanego mieszkalnego na obiekt biurowy wiąże się, co najmniej, ze zmianą warunków bezpieczeństwa pożarowego, pracy, a także wpływa na wielkość lub układ obciążeń. Będzie więc to zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego.

Warto zdawać sobie sprawę, iż zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części to nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania (jak w podanym przykładzie), lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, jeżeli wywołuje zmianę wskazanych wcześniej w tekście – warunków.

Przykład.
Prowadzenie działalności wychowawczej wobec niewielkiej grupki dzieci w mieszkaniu nie stanowi zmiany sposobu użytkowania obiektu. W mieszkaniu może bowiem zamieszkiwać liczna, wielopokoleniowa rodzina, porównywalna z liczbą dzieci w niewielkim przedszkolu. Innym przypadkiem byłaby sytuacja, w której ilość dzieci w przedszkolu byłaby znaczna.

Zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego należy ustalać odnosząc się do sposobu użytkowania obiektu określonego w pozwoleniu na budowę, zgłoszeniu, ewentualnie w dotychczasowych zezwoleniach na zmianę sposobu użytkowania.

Procedura zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Do zgłoszenia należy dołączyć:
#opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
#zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
#oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
#zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
#w przypadku zmiany sposobu użytkowania, zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń – ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;
#w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Ważne!
Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia – zgłoszenie spełniać będzie musiało dodatkowe, przewidziane przez Prawo budowlane, warunki!

Zgłoszenia należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Faktyczna zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, organ administracji architektoniczno-budowlanej, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

Uwaga! Bardzo ważne!
Dokonanie zgłoszenia już po faktycznej zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje skutków prawnych! Konieczne w takim przypadku jest przeprowadzenie procedury legalizacyjnej, która może wiązać się z (wysoką!) opłatą!

Jak zostało już wyżej wskazane – organ administracji architektoniczno-budowlanej może wnieść sprzeciw wobec naszego zgłoszenia. Organ wnosi taki sprzeciw jeżeli zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:
#wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;
#narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
#może spowodować niedopuszczalne:
a) zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
b) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
c) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
d) wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla
terenów sąsiednich.

Organ ma równocześnie możliwość zadziałania „w drugą stronę” – mianowicie skrócenia terminu 30 dni. Dokonuje tego wydając z urzędu, przed upływem 30-dniowego terminu, zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Wydanie zaświadczenia wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu oraz uprawnia inwestora do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Na zakończenie.

Może zdarzyć się również sytuacja, w której zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę – rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w takim przypadku w decyzji o pozwoleniu na budowę.

W kolejnym wpisie – o legalizacji zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, dokonanej bez wymaganego zgłoszenia.

Stan prawny na dzień: 26 lutego 2018 roku.

Autor: adwokat Maciej Marczak, Kancelarie Adwokackie w Łodzi oraz w Zduńskiej Woli.

Autor nie bierze odpowiedzialności za skutki zastosowania w praktyce informacji wynikających z powyższego artykułu. Autor wskazuje, iż zasadnym jest skonsultowanie się z prawnikiem – adwokatem bądź radcą prawnym przed podjęciem jakichkolwiek działań prawnych. Powyższy artykuł stanowi jedynie zarys bardzo szerokiej i złożonej kwestii prawnej. Prawa autorskie zastrzeżone.