Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia. Legalizacja.

Pisałem już o zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, o tym kiedy z taką zmianą mamy do czynienia oraz o procedurach z nią związanych (patrz tutaj: http://adwokatmarczak.pl/artykuly/zmiana-sposobu-uzytkowania-obiektu-budowlanego-lub-jego-czesci/). Dzisiejszy artykuł poświęcam problematyce zmiany sposobu użytkowania, która to zmiana dokonana została bez wymaganego zgłoszenia. Czy można zalegalizować taką zmianę? Jaka procedura i przede wszystkim – jakie koszty się z tym wiążą? Zachęcam do zapoznania się z tekstem!

Regulacja.

Wpis skupia się na przepisach ustawy Prawo budowlane, w szczególności – na przepisach art. 71a ust. 1 – 4 wspomnianej ustawy. Tekst ustawy Prawo budowlane znajdziecie Państwo pod następującym linkiem: http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19940890414.

Ważne!

Wynika to, co prawda, wprost z tytułu wpisu ale wolę dla jasności podkreślić – wpis dotyczy jedynie sytuacji, w których dochodzi do zmiany sposobu użytkowania bez wymaganego przepisami prawa – zgłoszenia. Dla przypadków, w których zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wiązała się z wykonaniem robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia na budowę  – przedstawione poniżej regulacje nie mają zastosowania!

Na wstępie…

Ustawa Prawo budowlane przewiduje, iż dokonanie zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części już po faktycznej zmianie sposobu użytkowania takiego obiektu lub jego części nie wywołuje skutków prawnych. Co zrobić możemy więc zrobić w takiej sytuacji?

Rozwiązanie pozytywne.

W razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, organ nadzoru budowlanego, w drodze postanowienia, wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części.

Ważne!

Należy podkreślić, iż organ wpierw musi stwierdzić w toku postępowania administracyjnego, niebudzącą wątpliwości zmianę sposobu użytkowania bez wymaganego zgłoszenia, a dopiero później może wydać właściwe postanowienie.

Równocześnie organ nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie następujących dokumentów:

*opisu oraz rysunku określających usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;

*zwięzłego opisu technicznego, określającego rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno – użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;

*oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

*zaświadczenia wójta/burmistrza/prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

*ekspertyzy technicznej, wykonanej przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;

*w zależności od potrzeb – pozwoleń, uzgodnień lub opinii, wymaganych odrębnymi przepisami.

Ważne!

Termin, o którym była mowa wyżej, jest terminem procesowym, ustalanym przez organ, przy uwzględnieniu realiów konkretnej sprawy. Termin może być przedłużony, wymaga to wniosku zgłoszonego przed upływem terminu.

Po upływie terminu (lub na wniosek zobowiązanego), organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie obowiązku dot. przedstawienia oznaczonych dokumentów. Jeżeli organ stwierdzi, iż obowiązek został wykonany – w drodze postanowienia ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Na to postanowienie przysługuje zażalenie.

Ważne!

Jak ustalana jest wysokość opłaty legalizacyjnej? Bez wnikania w szczegóły – opłata legalizacyjna to iloczyn stawki opłaty, współczynnika kategorii obiektu budowlanego i współczynnika wielkości obiektu budowlanego. Stawka opłaty wynosi 5.000 złotych, zaś kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określone są w załącznik do ustawy Prawo budowlane. Biorąc pod uwagę już samą wysokość stawki opłaty możemy się domyślać, iż opłata legalizacyjna nie należy do niskich. Nie są rzadkością opłaty legalizacyjne sięgające kilkudziesięciu tysięcy złotych!

I już. 🙂 Nasza samowolna zmiana sposobu użytkowania została zalegalizowana. Wspomnę tylko, iż nieuiszczenie opłaty legalizacyjnej nie zaneguje całego procesu legalizacji. Opłata będzie natomiast ściągnięta zgodnie z odpowiednimi przepisami.

Rozwiązanie negatywne.

A negatywne zakończenie? Co jeśli nie złożymy wymaganych przez organ dokumentów w wyznaczonym terminie?

W takim przypadku – organ nadzoru budowlanego, w drodze decyzji, nakaże przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Decyzja jest zaskarżalna. Obowiązek wynikający z decyzji może podlegać przymusowemu wykonaniu w drodze przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Warto wiedzieć…

W przypadku dalszego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo jego wstrzymania, albo w przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo wniesienia przez organ administracji architektoniczno – budowlanej sprzeciwu – również wydana będzie, wskazana wyżej, decyzja nakazująca przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania…

A na zakończenie wspomnę jeszcze tylko, iż zgodnie z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego, adresatem decyzji nakazującej przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania, może być wyłącznie – właściciel lub zarządca obiektu budowlanego.

Oczywiście – po przywróceniu poprzedniego sposobu użytkowania możemy rozpocząć „od nowa” właściwą procedurę zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Procedurę opisałem w poprzednim artykule.

Stan prawny na dzień: 8 marca 2018 roku.

Autor: adwokat Maciej Marczak, Kancelarie Adwokackie w Łodzi oraz w Zduńskiej Woli.

Autor nie bierze odpowiedzialności za skutki zastosowania w praktyce informacji wynikających z powyższego artykułu. Autor wskazuje, iż zasadnym jest skonsultowanie się z prawnikiem – adwokatem bądź radcą prawnym przed podjęciem jakichkolwiek działań prawnych. Powyższy artykuł stanowi jedynie zarys bardzo szerokiej i złożonej kwestii prawnej. Prawa autorskie zastrzeżone.