Zasiedzenie. Część I.

Zasiedzenie jest instytucją prawną, w której nabycie określonego prawa powiązano z upływem czasu. Przez zasiedzenie nabyć można tylko niektóre prawa choć wbrew powszechnemu przekonaniu – nie jest to tylko i wyłącznie prawo własności. Zasiedzenie następuje z mocy prawa (co znaczy – z chwilą, gdy spełnione są wszystkie jego warunki, orzeczenie sądu nie ma tu znaczenia, ono jedynie potwierdza stan, który już wystąpił…) – dotychczasowy uprawniony traci swoje prawo, natomiast osoba zasiadująca prawo to nabywa. W niniejszym artykule kilka ogólnych (i mam nadzieję – przydatnych w praktyce) uwag dotyczących zasiedzenia.

Regulacja.

Trzon regulacji dotyczącej zasiedzenia znajdziemy w Kodeksie Cywilnym (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 ze zmianami, aktualny tekst ustawy do znalezienia tutaj: http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093), konkretnie w przepisach art. 172 – 176. Prócz tego warto zwrócić uwagę na przepisy art. 292 k.c. oraz art. 305⁴ k.c.

Istota.

Jak już zostało wspomniane na wstępie – istota instytucji zasiedzenia polega na powiązaniu nabycia określonego prawa z upływem czasu. Oczywiście, to tylko bardzo ogólna idea tej instytucji, nabycie prawa wymaga spełnienia pewnych dalszych przesłanek. W sytuacji, w której przesłanki te są spełnione przez odpowiednio długi czas – zasiedzenie następuje z mocy prawa – co oznacza, iż żadna dodatkowa czynność, zwłaszcza o charakterze formalnym, nie jest dla zasiedzenia konieczna. W szczególności zwracam uwagę, iż orzeczenie sądowe, w którym sąd stwierdza zasiedzenie – jedynie potwierdza istniejący stan rzeczy, zaś tego stanu rzeczy nie tworzy!

Co można zasiedzieć?

Zasiedzeniu nie podlegają wszystkie prawa. Przedmiotem zasiedzenia mogą być w zasadzie tylko prawa rzeczowe i to również nie wszystkie. Zasiedzieć można:

– prawo własności – i to zarówno nieruchomości (np. działki gruntu) jak i ruchomości (np. telewizora, samochodu etc.);

– prawo użytkowania wieczystego – pod warunkiem jednak, że prawo takie zostało w ogóle wcześniej ustanowione;

– służebności gruntowe;

– służebność przesyłu.

Należy wspomnieć, iż zasiedzenie nie musi dotyczyć całej rzeczy. Dopuszczalne jest zasiedzenie udziału we współwłasności (choć – warunki zasiedzenia są tutaj zaostrzone). W przypadku nieruchomości – przedmiotem zasiedzenia mogą być zarówno grunty jak i budynki czy lokale. Niemożliwe jest natomiast zasiedzenie rzeczy, które nie mogą stanowić przedmiotu prawa własności – np. pokoju w lokalu, który nie stanowi odrębnej własności. Niemożliwe jest również zasiedzenie drogi publicznej.

Kto może dokonać zasiedzenia?

Prawo nie przewiduje żadnych ograniczeń podmiotowych co do możliwości dokonania zasiedzenia. Tak więc zasiedzenia może dokonać zarówno osoba fizyczna jak i osoba prawna. W przypadku osób prawnych trudniej jest określić czy przesłanki zasiedzenia zostały spełnione – kwestia ta wynika chociażby z trudności w określeniu elementu woli czy też – dobrej lub złej wiary.

Przesłanki zasiedzenia.

W przypadku prawa własności przesłanki nabycia w drodze zasiedzenia różnią się w zależności od tego czy mamy do czynienia z nieruchomością czy też ruchomością.

Dla nieruchomości wymagane jest spełnienie następujących warunków:

– nieprzerwane samoistne posiadanie,

– upływ czasu: 20 lat (przy dobrej wierze posiadacza) lub 30 lat (przy złej wierze posiadacza).

Przesłanki muszą być spełnione łącznie!

W przypadku ruchomości warunki kształtują się następująco:

– nieprzerwane samoistne posiadanie,

– dobra wiara posiadacza samoistnego,

– upływ czasu: 3 lata.

Przesłanki muszą być spełnione łącznie! Co widać na pierwszy rzut oka – rzeczy ruchomej nie można nabyć przez zasiedzenie w złej wierze!

Zarówno w przypadku nieruchomości jak i ruchomości ustawa przewiduje pewne wyjątki.

Art.  172. [Przesłanki zasiedzenia]

§ 1. […]

§ 2. […]

§ 3. ¹⁵ Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy (ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r. poz. 803 oraz z 2016 r. poz. 585) – przyp. autora), o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Zaś w przypadku ruchomości – niemożliwe jest nabycie w drodze zasiedzenia prawa własności rzeczy wpisanej do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury.

W przypadku użytkowania wieczystego przez analogię stosuje się przepisy o nabyciu w drodze zasiedzenia prawa własności nieruchomości. Zaś w przypadku służebności gruntowych i służebności przesyłu dla ich zasiedzenia wymagane jest dodatkowo korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia, w pozostałym zakresie stosowane są przepisy o zasiedzeniu prawa własności nieruchomości.

Należy zaznaczyć, iż w przypadku zasiedzenia prawa własności udziału we współwłasności kryteria zasiedzenia są dodatkowo zaostrzone.

Z orzecznictwa sądowego:

Dopuszczalne jest zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości przez innego współwłaściciela. Dochodzi do niego jednak w specyficznej sytuacji, jaka powstaje wtedy, gdy posiadanie właścicielskie wykonuje osoba do tego uprawniona jako współwłaściciel. Zgodnie z art. 206 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Uprawnienie to jest konsekwencją przyjętej w art. 195 k.c. koncepcji prawa współwłasności jako prawa własności przysługującego niepodzielnie kilku osobom. Prawo to cechuje jedność przedmiotu własności, wielość podmiotów i niepodzielność samego prawa. Niepodzielność prawa wyraża się w tym, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy. Posiadanie rzeczy przez współwłaściciela jest zatem posiadaniem właścicielskim i samoistnym, stanowi bowiem realizację jego niepodzielnego prawa do rzeczy. Oznacza to, że z faktu posiadania rzeczy przez współwłaściciela wynika jedynie, iż korzysta on z tej rzeczy zgodnie z przysługującym mu prawem. Niewykonywanie prawa posiadania przez innych współwłaścicieli nie uprawnia do wniosku, że współwłaściciel posiadający przejmuje rzecz w samoistne posiadanie w zakresie ich uprawnień. Posiadanie właścicielskie całej rzeczy przez współwłaściciela wyłącznie dla siebie i z wolą odsunięcia od realizacji praw do tej rzeczy innych współwłaścicieli jest możliwe, ale wymaga, aby współwłaściciel żądający stwierdzenia zasiedzenia idealnego udziału innego współwłaściciela udowodnił, że zmienił (rozszerzył) zakres swego samoistnego posiadania ponad realizację uprawnienia przewidzianego w art. 206 k.c. i uzewnętrznił tę zmianę wobec współwłaścicieli. Zastosowanie w takim wypadku domniemania z art. 339 k.c. wymaga wykazania przez współwłaściciela, że posiada rzecz ponad swoje prawo wynikające ze współwłasności. Ze względu na szerokie uprawnienia współwłaściciela do rzeczy – konieczne jest wykazanie konkretnych faktów potwierdzających rzeczywiste przejęcie praw i obowiązków innych współwłaścicieli w sposób pozwalający im dostrzec zmianę.

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2016 roku, sygn. akt: I CSK 55/15.

Posiadanie samoistne – występuje wtedy, gdy posiadacz postępuje z rzeczą jak właściciel (przepis art. 336 k.c.) i jest to wyraźnie widoczne dla zewnętrznych obserwatorów. Posiadanie musi być nieprzerwane przez cały czas wymagany dla zasiedzenia.

Z orzecznictwa sądowego:

Samoistny posiadacz nieruchomości, znajdujący się na drodze do jej zasiedzenia, nie traci cech takiego posiadacza przez to, że zwraca się do właściciela z ofertą kupna nieruchomości, ponieważ takie zachowanie nie wpływa na zamiar władania nią w charakterze właściciela, lecz świadczy jedynie o tym, iż posiadacz ma świadomość braku tytułu prawnego do nieruchomości i zmierza do jego wcześniejszego uzyskania niezależnie od jej ewentualnego zasiedzenia w przyszłości, a zatem może to wpływać tylko na ocenę jego złej lub dobrej wiary.

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 października 2011 roku, sygn. akt: III CSK 251/10.

Dobra wiara posiadacza – usprawiedliwione przeświadczenie posiadacza, iż określone prawo mu przysługuje. Dla oceny tego stanu rzecz znaczenie ma wyłącznie moment obejmowania w posiadanie (odpowiednio – rozpoczęcia wykonywania służebności/prawa użytkowania wieczystego). Zła wiara będzie stanem, który nie spełnia wyżej wskazanych warunków.

W części drugiej – o biegu zasiedzenia, w tym biegu zasiedzenia w stosunku do małoletniego, doliczeniu posiadania poprzednika oraz o sposobie stwierdzania nabycia prawa w drodze zasiedzenia przed sądem, w tym wzór wniosku o stwierdzenie zasiedzenia.

Opracowano na podstawie: A. Filipiak [w] A. Kidyba (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe., wyd. II, LEX 2012; Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 października 2011 roku, sygn. akt: III CSK 251/10; Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2016 roku, sygn. akt: I CSK 55/15.

Autor: adw. Maciej Marczak.

Stan prawny na dzień 17 października 2016 roku.

Autor nie bierze odpowiedzialności za skutki zastosowania w praktyce informacji wynikających z powyższego artykułu. Autor wskazuje, iż zasadnym jest skonsultowanie się z prawnikiem – adwokatem bądź radcą prawnym przed podjęciem jakichkolwiek działań prawnych. Powyższy artykuł stanowi jedynie zarys bardzo szerokiej i złożonej kwestii prawnej. Prawa autorskie zastrzeżone.