Umowa przedwstępna.
Sytuacja, w której strony, z bardzo różnych przyczyn – zarówno natury faktycznej jak i prawnej, mimo woli zawarcia umowy o określonej treści, nie są w stanie tego niezwłocznie uczynić – jest sytuacją bardzo często spotykaną. Przytrafia się ona nie tylko podmiotom „profesjonalnym”, zaangażowanym w szeroko rozumiany „biznes”. Wystarczy przywołać tutaj przypadek osoby, która pragnie nabyć konkretną nieruchomość ale zmuszona jest w tym celu zaciągnąć kredyt. Jak zagwarantować sobie zawarcie konkretnej umowy z danym podmiotem w przyszłości? Rozwiązaniem jest umowa przedwstępna.
Czym jest umowa przedwstępna?
Regulacja dot. umowy przedwstępnej zawarta jest w przepisach art. 389 – 390 ustawy Kodeks Cywilny (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, aktualny tekst do znalezienia tutaj: http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093).
Umowa przedwstępna (łac. pactum de contrahendo) to, najprościej rzecz ujmując, umowa obejmująca zobowiązanie do zawarcia oznaczonej umowy. Innymi słowy – jest to umowa, której celem jest zapewnienie zawarcia innej, konkretnej umowy w przyszłości (umowa, której dotyczy umowa przedwstępna nazywana jest umową przyrzeczoną, rzadziej – definitywną, ostateczną).
W umowie przedwstępnej tylko jedna ze stron może się zobowiązać do zawarcia umowy przyrzeczonej. Najczęściej spotykanym przypadkiem jest jednak ten, w którym to obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy w przyszłości.
Umowa przedwstępna musi określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej!
Z orzecznictwa sądowego:
W zakres istotnych postanowień umowy przyrzeczonej wchodzą jej elementy konieczne, tj. takie, które są niezbędne do powstania stosunku prawnego i bez uzgodnienia których przez strony nie byłoby możliwe ustalenie, jakie świadczenie ma spełnić dłużnik. Nie należą natomiast do nich inne, niemające charakteru koniecznych jej postanowienia, od których jedna ze stron uzależnia wolę zawarcia umowy.
Respektując pogląd, zgodnie z którym sąd, stwierdzając zawarcie umowy przyrzeczonej, nie może jej bez zgody stron nadać innej treści niż ustalona w umowie przedwstępnej, wskazać trzeba równocześnie, że w pewnych sytuacjach orzeczenie zastępujące umowę przyrzeczoną może nie pokrywać się ściśle z treścią poszczególnych postanowień umowy przed-wstępnej. W postępowaniu sądowym, którego przedmiotem jest realizacja roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, sąd ustala bowiem treść tej umowy nie tylko na podstawie postanowień zawartych w umowie przedwstępnej, ale uzupełnia jej treść postanowieniami wynikającymi z przepisów dyspozytywnych, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów.
Umowa przyrzeczona musi uwzględniać przepisy bezwzględnie obowiązujące.
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 2011 roku, sygn. akt: III CSK 171/10.
Istotne postanowienia to konieczne składniki umowy przyrzeczonej – elementy definiujące minimalny zakres treści czynności prawnej zamierzonej w przyszłości. Ponieważ określenie to może wydać się bardzo niejasne, przywołam przykład – dla umowy sprzedaży za konieczne składniki umowy uznać należy: określenie stron umowy, rzeczy będącej przedmiotem umowy oraz ceny (czyli elementy wskazane w definicji umowy sprzedaży – w przepisie art. 535 § 1 Kodeksu Cywilnego, podobnie będzie w przypadku większości umów nazwanych).
Umowa przedwstępna, która nie zawiera istotnych postanowień umowy przyrzeczonej jest umową nieważną. Natomiast w umowie przedwstępnej można zawrzeć o wiele więcej postanowień niż tylko istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W praktyce bardzo często spotykane są sytuacje, w których umowy przedwstępne zawierają całościowe i bardzo precyzyjne uregulowania umowy przyrzeczonej. Stąd jako jedną z funkcji umowy przedwstępnej wskazać należy – funkcję przygotowawczą – przygotowanie umowy przyrzeczonej.
W jakich przypadkach możemy zawrzeć umowę przedwstępną?
Ustawa nie przewiduje ograniczeń co do możliwości zawierania umowy przedwstępnej. Przedmiotem umowy przedwstępnej może być więc każda umowa z dziedziny prawa cywilnego – umowa przedwstępna może zobowiązywać do zawierania kontraktów obligacyjnych, jak i umów z dziedziny prawa rzeczowego, spadkowego, autorskiego etc. Wyklucza się jednakże zawieranie umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej.
Termin do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Termin do zawarcia umowy przyrzeczonej najczęściej jest wprost określany przez strony w umowie przedwstępnej, tak jak termin do wykonania zobowiązania w dowolnej innej umowie. Jednakże w braku oznaczenia tego terminu w umowie przedwstępnej – umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Należy przy tym pamiętać, że w przypadku, gdy w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej – nie będzie można żądać zawarcia tejże umowy przyrzeczonej.
Forma umowy przedwstępnej.
Umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie, także ustnie.
Należy jednak pamiętać tutaj o dwóch kwestiach.
Pierwsza – związana z elementarnym instynktem samozachowawczym w ramach obrotu prawnego – umowa podpisywana jest zawsze na tzw. „złe czasy” – sytuację, w której pojawia się problemy z wykonywaniem umowy. Forma umowy powinna zapewniać precyzyjne i nie budzące wątpliwości odtworzenie treści umowy. Forma ustna z tego powodu może rodzić oczywiste problemy.
Druga – w sytuacji, w której umowa przedwstępna została zawarta bez zachowania wymogów, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, a strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać wyłącznie! – naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania (w grę wchodzą przykładowo: kary umowne, o których więcej: http://adwokatmarczak.pl/artykuly/kara-umowna-co-warto-o-niej-wiedziec/). Natomiast, gdy umowa przedwstępna spełnia wymogi stawiane umowie przyrzeczonej, zwłaszcza w zakresie formy umowy, pozwala to stronie na dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej.
Z orzecznictwa sądowego:
Odpowiedzialność odszkodowawcza, której jedna strona umowy przedwstępnej dochodzi od drugiej strony z powodu niezawarcia umowy przyrzeczonej, ogranicza się w zasadzie jedynie – zarówno w przypadku umowy przedwstępnej o skutku „silniejszym”, jak i „słabszym” – do naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, tj. do pokrycia „ujemnego interesu umowy”, czyli tego, co miałaby, gdyby nie zawarła umowy przedwstępnej (art. 390 § 1 k.c.), a więc w szczególności do pokrycia kosztów zawarcia umowy przedwstępnej i kosztów przygotowania zawarcia umowy przyrzeczonej.
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2009 roku, sygn. akt: I CSK 84/09.
Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej.
Należy pamiętać, że, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
Prawa i obowiązki z umowy przedwstępnej podlegają dziedziczeniu. Wyjątek to sytuacja, w której tylko zmarły mógłby być stroną umowy przyrzeczonej.
Przykładowa umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości /wzór/:
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości
zawarta w XXX w dniu XXX pomiędzy:
- XXX, PESEL XXX, zam. XXX,
zwanym dalej w umowie – sprzedającym
oraz
- XXX, PESEL XXX, zam. XXX,
zwanym dalej w umowie – kupującym.
I
Sprzedający oświadcza, że:
- jest właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, która to nieruchomość położona jest w XXX przy ulicy XXX, i dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w XXX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr: XXX;
- zbywane prawo wolne jest od jakichkolwiek obciążeń i roszczeń na rzecz osób trzecich oraz że nie toczy się przeciwko sprzedającemu postępowanie egzekucyjne mające na celu przeprowadzenie egzekucji z niniejszej nieruchomości.
II
Kupujący oświadcza, że znany jest mu stan techniczny nieruchomości opisanej w I pkt 1.
III
Strony zobowiązują się zawrzeć umowę następującej treści:
- Sprzedający sprzedaje kupującemu prawo własności nieruchomości opisanej w I pkt 1 niniejszej umowy za cenę – XXX złotych (słownie: XXX złotych), a kupujący za podaną wyżej cenę prawo to kupuje.
- Cena zostanie zapłacona przez kupującego w terminie 7 dni od daty zawarcia umowy przyrzeczonej na rachunek bankowy sprzedającego, nr rachunku: XXX.
- Kupujący, w zakresie obowiązku zapłaty ceny w oznaczonym terminie, poddaje się egzekucji zgodnie z treścią art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.
IV
Przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta do dnia XXX.
V
Przy zawieraniu niniejszej umowy kupujący przekazuje w postaci zadatku na rzecz sprzedającego kwotę XXX złotych (słownie: XXX złotych), co sprzedający niniejszym kwituje.
VI
Strony ustalają, iż wszelkie koszty związane z zawarciem umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości, o której mowa w I pkt 1 niniejszej umowy, zobowiązuje się ponieść kupujący.
VII
Umowę sporządzono w trzech jednobrzmiących egzemplarzach.
VIII
Wszelkie zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
/Podpisy stron/
Autor: Adw. Maciej Marczak
Opracowano na podstawie: A. Olejniczak [w] A. Kidyba (red.), Kodeks Cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania – część ogólna., wyd. II, LEX 2014; G. Karaszewski [w] J. Ciszewski (red.), Kodeks Cywilny. Komentarz., wyd. II, LexisNexis 2014; Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 2011 roku, sygn. akt: III CSK 171/10; Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2009 roku, sygn. akt: I CSK 84/09.
Stan prawny na dzień: 3 października 2016 roku.
Autor nie bierze odpowiedzialności za skutki zastosowania w praktyce informacji wynikających z powyższego artykułu. Autor wskazuje, iż zasadnym jest skonsultowanie się z prawnikiem – adwokatem bądź radcą prawnym przed podjęciem jakichkolwiek działań prawnych. Powyższy artykuł stanowi jedynie zarys bardzo szerokiej i złożonej kwestii prawnej. Prawa autorskie zastrzeżone.
