Przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Decyzją o ustaleniu warunków zabudowy rozstrzyga się przede wszystkim o dopuszczalności określonej inwestycji na wskazanym przez inwestora terenie, w sytuacji, gdy dla tegoż terenu nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Innymi słowy – decyzją tego rodzaju rozstrzyga się czy planowana zmiana zagospodarowania terenu, który nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Jakie warunki muszą być spełnione by doszło do wydania decyzji o warunkach zabudowy?

Regulacja.

Wpis dotyczy przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 roku O planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dla osób zainteresowanych – aktualny tekst ustawy można znaleźć pod następującym linkiem:

http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20030800717

Wcześniejsze wpisy.

O decyzji o warunkach zabudowy pisałem już wcześniej. Ogólne informacje dotyczące tego rodzaju decyzji, w tym informacje o sytuacjach, w których uzyskanie decyzji tego rodzaju jest konieczne, znajdziecie Państwo w następującym wpisie:

Decyzja o warunkach zabudowy.

Zapoznanie się z powyższym wpisem może okazać się pomocne dla pełnego zrozumienia niniejszego tekstu.

Kiedy otrzymam decyzję o warunkach zabudowy?

Ustawa precyzyjnie określa przesłanki (czyli warunki), które muszą być spełnione aby doszło do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Przesłanek jest pięć i muszą być one spełnione łącznie czyli, innymi słowy, wystąpić równocześnie. Te przesłanki to:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (zasada dobrego sąsiedztwa);
2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku O zagospodarowaniu przestrzennym;
5. wreszcie – decyzja o warunkach zabudowy pozostaje w zgodzie z przepisami odrębnymi.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków czyni wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy niedopuszczalnym.

W dalszej części wpisu wyjaśnię pokrótce znaczenie poszczególnych przesłanek, skupiając się przede wszystkim na zasadzie dobrego sąsiedztwa – jako najbardziej złożonej kwestii.

Zasada dobrego sąsiedztwa – co to znaczy?

Zwana jest także zasadą podobieństwa czy też kontynuacji. Ujmując ją najprościej, jak to tylko możliwe – polega na uzależnieniu zmiany zagospodarowania terenu od dostosowania się do cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem, który ma realizować ta zasada, jest zapewnienie ładu przestrzennego – harmonijnego ukształtowania przestrzeni.

Teren (działka) sąsiedni to nie tylko działka „fizycznie” (bezpośrednio) sąsiadująca z inwestycją. Teren sąsiedni należy rozumieć szeroko, jako znajdujący się w obszarze tworzącym pewną urbanistyczną całość. Ustalenie takiego obszaru to kwestia odrębna dla każdego indywidualnego przypadku.

Zasada dobrego sąsiedztwa oznacza kontynuację przez nową zabudowę – funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zasada ta nie wymaga jednak przy projektowaniu nowych inwestycji automatycznego powielania celu i charakterystyki zabudowy już istniejącej.

Ważne!

Nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy ze względu na istniejący na terenie danej gminy chaos budowlany. Organ zobowiązany jest w takiej sytuacji wskazać, który z budynków czyni punktem odniesienia.

Brak na określonym obszarze obiektu o podobnych parametrach skutkuje odmową wydania decyzji o warunkach zabudowy. 

Z orzecznictwa sądowego…

Dostosowanie nowej zabudowy do zabudowy istniejącej ma polegać na kontynuacji szeroko rozumianej funkcji zabudowy i jej cech architektonicznych. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, zatem wystarczające będzie, że nowa zabudowa nie koliduje z już istniejącą i że można ją pogodzić z zastanym stanem rzeczy.

Wyrok WSA w Krakowie z dnia 15 maja 2018 roku, sygn. akt: II SA/Kr 298/18.

Ustawa przewiduje pewne wyjątki od zasady dobrego sąsiedztwa – czyli sytuacje, w których wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest uzależnione od spełnienia tejże zasady. Duże znaczenie praktyczne ma przede wszystkim wyjątek dotyczący inwestycji produkcyjnych. Zasada dobrego sąsiedztwa nie ma zastosowania do inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku O zagospodarowaniu przestrzennym. Zasada dobrego sąsiedztwa nie znajdzie również zastosowania w przypadku zabudowy zagrodowej, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

I inne przesłanki…

Warunek dotyczący uzbrojenia terenu inwestycji uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Oczywiście odpowiednią umowę należy załączyć do wniosku o ustalenie warunków zabudowy.

Natomiast dostęp do drogi publicznej oznacza dostęp zarówno faktyczny jak i prawny. Dostęp prawny – musi wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej bądź orzeczenia sądowego. Dostęp faktyczny – polega na rzeczywistym zapewnieniu możliwości przejścia i przejazdu do drogi publicznej. Przy tym powinien to być dostęp realny, możliwy do wyegzekwowania przez inwestora przy użyciu dostępnych środków prawnych.

Stan prawny na dzień: 3 lipca 2018 roku.

Autor: adwokat Maciej Marczak, Kancelarie Adwokackie w Łodzi oraz w Zduńskiej Woli.

Autor nie bierze odpowiedzialności za skutki zastosowania w praktyce informacji wynikających z powyższego artykułu. Autor wskazuje, iż zasadnym jest skonsultowanie się z prawnikiem – adwokatem bądź radcą prawnym przed podjęciem jakichkolwiek działań prawnych. Powyższy artykuł stanowi jedynie zarys bardzo szerokiej i złożonej kwestii prawnej. Prawa autorskie zastrzeżone.