Decyzja o warunkach zabudowy.
Warunki zabudowy zasadniczo winny wynikać z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Co jednak, gdy planu takiego nie ma (co jest niestety – ponurą rzeczywistością większości terenów polskich gmin)? Należy wystąpić o ustalenie warunków zabudowy w drodze decyzji…
Po co mi decyzja o warunkach zabudowy?
Zmiana zagospodarowania terenu, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymagają uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy, w przypadku, gdy brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Przykład.
Warto zwrócić uwagę, że zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (http://adwokatmarczak.pl/artykuly/zmiana-sposobu-uzytkowania-obiektu-budowlanego-lub-jego-czesci/) będzie wymagać w pewnych sytuacjach (brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, brak decyzji o warunkach zabudowy lub decyzja niezgodna z zamierzoną zmianą) – uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy!
Decyzja o warunkach zabudowy nie jest wymagana dla robót budowlanych polegających na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli nie powodują one zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska. Nie jest również wymagana dla tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku.
Ważne!
Ponieważ jest to przypadek, który często spotykam w swojej praktyce zawodowej – tak, dla budowy wolno stojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany – w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – wymagane jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy!
Nawiasem jedynie wspomnę, iż niektórych inwestycji nie da się zrealizować na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.
Gdzie szukać?
Właściwe przepisy znajdziecie Państwo w ustawie O planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (ustawa z dnia 27 marca 2003 roku, tekst do znalezienia tutaj: http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20030800717).
Kto?
Wniosek o ustalenie warunków zabudowy może złożyć każdy, nie tylko właściciel czy osoba mająca inny niż prawo własności tytuł do dysponowania nieruchomością.
Gdzie się zgłosić?
Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Należy więc z właściwym wnioskiem zgłosić się do urzędu gminy/miasta właściwego ze względu na lokalizację inwestycji. Wyjątkiem są tereny zamknięte, w stosunku do których właściwą decyzję wydaje wojewoda.
Charakter prawny decyzji o warunkach zabudowy.
Decyzję o warunkach zabudowy w odniesieniu do tego samego terenu można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy. W takiej sytuacji odpis decyzji doręcza się do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości.
Ważne!
Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich!
Jeżeli wnioskodawcy nie przysługiwało prawo własności nieruchomości/inny tytuł do dysponowania nieruchomością, i wnioskodawca takiego prawa/tytułu nie uzyskał – nie będzie przysługiwać mu roszczenie o zwrot nakładów poniesionych w związku z otrzymaną decyzją o warunkach zabudowy.
Decyzję o warunkach zabudowy można „przenieść”! Organ, który wydał decyzję, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, jest zobowiązany do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane przeniesienie. Jest to niezwykle cenna w praktyce właściwość decyzji o warunkach zabudowy!
Decyzja o warunkach zabudowy może wygasnąć. Stanie się tak, gdy:
– inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę,
– dla danego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji (chyba, że wydana została ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę).
Co określa decyzja o warunkach zabudowy?
Oczywiście – określa warunki zabudowy. 😉 Konkretnie – elementami takiej decyzji winny być:
– rodzaj inwestycji;
– warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:
a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,
b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,
c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,
d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,
– linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali (załącznik graficzny).
Rozstrzygnięcia zawarte w decyzji winny być sformułowane precyzyjnie, w sposób jednoznaczny.
Ważne!
Jeżeli jesteśmy niezadowoleni z wydanej decyzji o warunkach zabudowy/decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy – możemy się od niej odwołać. Odwołanie wnosi się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (inaczej będzie w przypadku wydania decyzji przez wojewodę!), za pośrednictwem organu, który wydał decyzję, w terminie 14 dni od otrzymania decyzji.
Na zakończenie…
W kolejnym wpisie przedstawię Państwu przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy. Czyli wyjaśnię przy spełnieniu jakich warunków otrzymamy decyzję ustalającą…
Stan prawny na dzień: 02 kwietnia 2018 roku.
Autor: adwokat Maciej Marczak, Kancelarie Adwokackie w Łodzi oraz w Zduńskiej Woli.
Autor nie bierze odpowiedzialności za skutki zastosowania w praktyce informacji wynikających z powyższego artykułu. Autor wskazuje, iż zasadnym jest skonsultowanie się z prawnikiem – adwokatem bądź radcą prawnym przed podjęciem jakichkolwiek działań prawnych. Powyższy artykuł stanowi jedynie zarys bardzo szerokiej i złożonej kwestii prawnej. Prawa autorskie zastrzeżone.
